从客户角度出发去评价一家地产企业行不行时，往往最关注两个维度，那就是服务好不好、产品力强不强。
从这个角度出发，碧桂园是一家很奇怪的企业，在一二线城市谈到其这两点时，市场上能接受到的信息往往负面大于正面，谈到他们的产品你会觉得与“乡村花园”的名头相匹配；而谈到碧桂园的服务，在你脑海里头也很难有具象的概念。
但是，就是这么一家房企，从2017年以5500亿登顶行业头把交椅后，碧桂园已经在这个位置上稳稳当当的坐了5年，和第二名的差距也越拉越大，在过去两年甚至出现了上千亿的层级差；
而碧桂园服务在近年的新闻也是买买买，作为物管行业并购王，从富力到中梁一个个委身，碧桂园服务去年不仅完成了行业首单百亿级别的并购，规模和市值也迅速攀升至行业。
为什么认知和实际会有这样的偏差？主要存在两个很大的误区。
，碧桂园68%的客户身居三四线，相比较一二线，从传播角度来讲他们是沉默的大多数；对比之下，一二线对碧桂园的评价是的幸存者偏差。
第二，评价一家企业，更重要的是经营角度，而不单纯是在运营角度。因为感知会骗人，但是全面的、具备逻辑性的数据不会。
在行业风雨交加时，碧桂园交出了可能是30年以来的财报。
账面上看，21年权益销售5580亿，相较20年甚至倒退了120亿；核心净利润方面，从20年的541亿倒退到21年的409亿。但是如果从行稳致远角度来看核心财务指标——
碧桂园共有可动用现金余额1813.0亿元，年内公司已无境内到期债券，仅两笔可回售公司债共计40亿人民币；境外方面，仅7月份到期的一笔7亿美金优先票据——
简而言之财大气粗不会暴雷，别说7亿，70亿美金也能覆盖；整体现金短债比从20年的1.91倍提升到21年的2.29倍，财务现金充足，债务结构合理。
总借贷下降至约人民币3179.2亿元，净借贷比率45.4%，相比去年底优化10.2个百分点；加权平均借贷成本为5.20%，相较2020年12月31日下降了36个基点，总借贷逐步下降，融资成本逐年降低——
比你房贷的利率都便宜，银行很欢迎我来借钱；碧桂园CFO伍碧君也表示，开发贷方面，对优质的企业四大行都表现出极大的支持；碧桂园收并购方面的贷款额度，银行给的授信也进一步加大。
归属公司股东权益的合同销售面积约6641万平方米；权益合同销售回款约为人民币5,022.0亿元，回款率达到90%——
这也是莫斌讲“有现金流的利润”的底气，毫不客气的讲，如果暴雷企业有阵营的这个回款率，行业的问题至少解决70%。
22年3月3日碧桂园与招商银行签署150亿元《地产并购融资战略合作协议》、22年3月25日与农业银行签订200亿元《并购及保障性租赁住房战略合作协议》，22年1月成功发行可转债39亿港币、22年3月获银行间交易商协会批准中票额度50亿，年内境内外评级稳定，金融机构支持力度不减——
资本永不眠，一家公司好不好，股票不一定会跟着走，但金融一定会用脚投票。
在当下的行业背景，地产企业都需要面对四个最艰难的问题：
1、疫情常态化下如何企稳销售？
2、房住不炒三稳新常态下如何建立市场信心？
3、企业纷纷暴雷情况下如何与客户建立信任？
4、行业见顶下如何寻找第二曲线？
在行业雷声不断的情况下，碧桂园的经营路径与管理模型却十分清晰，这也许在根本上才是最重要的，地产已经深刻体会到一帅乱来累死行业的惨痛，明确的路径才是碧桂园穿越暴风雨的信心所在——碧桂园的管理层是极其冷静的，财报上碧桂园给出了非常清晰的解答：
谈及布局，碧桂园3216个项目覆盖中国333个地级行政区中的299个，基本全布局的情形下也有效地对冲了市场波动。
事实上今年1-2月，碧桂园累计实现权益销售金额691.2亿元，权益销售回款金额656.8亿元，滚动回款率持续维持在90%以上，销售回款强劲的根本原因也是其项目均衡丰富布局，东方不亮西方亮。
谈及土储，22年碧桂园在一/二/三四线权益可售资源分别为2588/4396/7862亿，更重要的是位于长三角、大湾区、环渤海、长江中游、川渝五大都市圈的土地占据了总货量的85%。
20年末全市常住人口在3百万以上的城市货量占据85%，人口流入型城市的布局占据93%——
这可能是今天发布会没有提到的最重要的两个数据，从营销层面讲，销售根本是房子与人口的匹配游戏，人口基数给销售底气，人口趋势给销售勇气——对于供需稳定的市场，建立市场信心也许只需要一阵子，对于供需不匹的市场，建立市场信心也许十辈子都不够。
谈及融资，它会告诉你基于自身对行业未来的发展和对自己的定位，还是会继续保持住杠杆，坚定地向三条红线转绿努力，不会继续加大融资额度。
谈及产业链，碧桂园基本全部嫁接主业，在看过那么多家彻底暴雷躺平的企业后，你会感觉这也许是碧桂园做的最对的决定，无论是智慧施工、建筑机器人、还是新装配建筑、抑或是现代农业或者大健康，基本锁定行业的上下游，匹配业主的衣食住（上一个匹配行和文娱的老板已经信誉破产）。也许对于成功的大企业来说，不做什么比做什么更重要。
碧桂园已经拥有超过20万名员工及450万户业主，一家企业好与不好，每个人都有他的天秤和放大镜——
碧桂园不可置否有它的大企业病——包括形式主义、官僚主义等内部管理问题，也的确存在因追求经济适用大于客户体验的产品弱势，每一个角度都是真实的、也是片面的碧桂园——因为人性有他的复杂性存在、企业更有它的多样性存在。
对中国房地产行业来说，过去的一年是远比08、14年更严峻的一年，也许有危必有机，但对很多从业人来说，更多是时代之沙覆灭人生之塔的痛楚，生活在不确定性中是痛苦的，那种无法把控人生的无助感，会让人时常怀疑或确信人生所有的无奈，都是源于自己的无能。
两会上说，中国新型城镇化还有很长的路要走，居民和新市民的合理住房需求会得到支持及满足，这是确定性的机遇。
毕竟，地产才40年。
毕竟，碧桂园也才30岁。
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