前段时间我碰到了一位好久没见的老朋友，她曾是我的大学同学，现在在一家知名国企上班。断了联系的几年里，她好像人间蒸发，如今再见已是小有名气的工程师了，记忆里的样子和眼前的她截然不同，她现在过着自己想要的生活，我真替她高兴。
好朋友见面当然要找一家咖啡馆坐在一起叙旧，可是我发现她一直闷闷不乐，好像正在为什么事情发愁。我在她走神时问她：”你有什么心事吗，说出来我看看能帮上什么忙。”
她笑着说也不是什么大事，就是近刚准备买一套挺不错的房子，面积是200多平的，属于设备配置极好的类型，办理手续时却发现是被定位在了普通住宅范围。买房前她听说普通住宅不如公寓各方面条件好，而且一般都在100平以下。她不明白为什么自己看中的这套房子哪里都不差但被归为普通住宅，心里很不是滋味。之前她也看到过一个100平，几乎没什么优点的房子，手续办理上却写着公寓式住宅。这个疑问令她在买房前犹豫不决。
得知我从事房产类的工作，她热情的找我寻求解答，我很乐意并也仔细把答案整理好，给还在买房前没有做好准备的人一个参考，谨慎在买房时吃亏。
公寓和住宅的区别
1：建筑面积百分比不受限制
房产证面积在140平方米以下;住宅小区容积率在1.0以上;实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下的为普通住宅.而公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。
在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。
按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定，因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。
如果公寓性质属于商业地产的话，银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。
4：产权年限不同
住宅的产权年限多为70年，而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年
公寓楼水电费按商用计算，而普通住宅的水电费按民用算。
6：公寓不能落户
公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件，比如60平以上，根据不同地区的要求不同，有些地方也是可以落户的。
7：价格定价不同
一般来说，公寓的单价是比住宅高的，且以小面积户型为主。
8：产权证的用途栏登记不同
监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。
9：公寓不享受就近入学
在很多地区，公寓性质的住宅是不能成为学区域房的，也就是说不能让孩子就近入学。
10：土地性质不同
住宅只能建在住宅用地上或商住用地上，而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其它性质用地上。
按照我的朋友所说她的房子是200平方米的,而且不是划分在别墅这个范围,那只能从住宅容积率和成交价格上来判断了.
必须要说的一点是,不是面积大和配置好就一定会划分为公寓,而且也不是普通住宅就一定比公寓差,希望大家能走出这个认识误区,也希望我的回答能对大家有所帮助.
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